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Qué tienes que saber antes de comprar un terreno: Primera parte

Llevas años esforzándote por cumplir un sueño. En los últimos tiempos has ahorrado para realizar una pequeña inversión con el fin de construir un nuevo hogar para ti y los tuyos. Buscas durante meses en las páginas y portales inmobiliarios, y cuando menos lo esperas, sale un terreno que te atrae, un espacio con el que conectas. Aún no has realizado la compra, pero ya estás proyectando.

Este proceso se repite continuamente entre los compradores. Sin embargo, ¿Sabes todo lo que debes saber? ¿Es un terreno apropiado? ¿Se ajusta a tus necesidades? ¿Te permitirá cumplir con tus expectativas?

Para ello, y antes de que pueda surgir cualquier imprevisto, es importante asesorarse bien sobre las diversas posibilidades que existen.

En Plan Arquitecto nos hemos encontrado en diversas ocasiones con flamantes propietarios que desconocí­an ciertas limitaciones administrativas o técnicas. Por ello, siempre recomendamos que antes de viabilizar la compra de un predio, se realice un adecuado diagnóstico para saber si es lo que realmente se es buscando. Una pequeña inversión que, comparada con el costo del terreno, permite resolver de antemano problemas futuros y tomar las decisiones adecuadas.

En esta ocasión, deseamos poner en conocimiento el alcance y la información proporcionada por las diferentes fichas catastrales. Particularmente, del Informe de Regulación Metropolitana (IRM) expedido por el Municipio de Quito.

1. ¿QUÉ ES EL IRM?


Este documento, requerido a su vez para iniciar cualquier actuación administrativa o arquitectónica, permite conocer datos relevantes sobre las características especí­ficas del terreno. A través de dicho documento, podemos advertir:

  • Si el vendedor es realmente el propietario del terreno.
  • Si el terreno se encuentra en términos de Derechos y Acciones.
  • Discrepancias entre el área gráfica del terreno y el área de escritura.
  • La ubicación exacta del terreno.
  • La longitud del frente.
  • Si existen edificaciones o construcciones, y de qué superficie.
  • Las caracterí­sticas de zonificación. Las mismas que nos determinarán su uso ocupacional según la ordenanza correspondiente. Es decir, si su uso está destinado a vivienda, a locales comerciales, a industria, uso mixto, etc…
  • El Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS). Es decir, el porcentaje de aprovechamiento edificatorio, tanto en Planta Baja, como en las diferentes alturas permitidas.
  • El número máximo de pisos permitidos y la Altura Reguladora Máxima (ARM).
  • Los diversos retiros de la nueva edificación
  • Disponibilidad de Servicios Básicos o existe factibilidad de los mismos.
  • Afectación por replanteos viales o planes parciales determinados por el Municipio.
  • Afectación por riesgo de quebradas, taludes o afectación de eventos de carácter antrópico, como puede ser volcanes, lahares o caí­da de ceniza.
  • Si son susceptibles de incremento de pisos debido a criterios de sostenibilidad y densificación de acuerdo a los Planes de Desarrollo y Ordenamiento Territorial (PDOT).

Como podemos observar, existen una gran serie de condicionantes que no solo determinan las caracterí­sticas del terreno, sino que en consecuencia, también su valor. En este sentido, Plan Arquitecto ha sido testigo de clientes que llevaban meses sin vender sus terrenos, puesto que desconocían que sus predios se encontraban con graves afectaciones volcánicas. Condición que, sin duda, disminuí­a su valor real, por lo que jamás conseguí­an fructificar la transacción dado que el precio estipulado originalmente en la venta se encontraba fuera de mercado.

Por ello la importancia de conocer el alcance y el valor real del terreno o el inmueble.

2. OTROS DOCUMENTOS RELEVANTES


Adicionalmente al Informe de Regulación Metropolitana (IRM) o la ficha catastral del Municipio correspondiente, existen otros factores que son necesarios analizar antes de formalizar la compra.

A continuación, un breve resumen que describiremos en futuros artí­culos:

  • Identificación de amenazas y vulnerabilidades
  • Diagnóstico de las edificaciones existentes
  • Morfologí­a y topografí­a del predio
  • Análisis urbano del sector
  • Estudio de mercado
  • Certificado de Gravamen y otros documentos habilitantes

3. INFORME DE VIABILIDAD


En Plan Arquitecto ofrecemos a nuestros clientes, tanto a vendedores como a futuros compradores, la posibilidad de conocer e identificar las características de los diferentes predios o inmuebles, descubrir su verdadero valor de mercado y destapar sus virtudes y defectos, ya sea para particulares o inversores.

Si estás pensando en vender tu vivienda, comprar un terreno o realizar una inversión, es importante que conozcas estas vicisitudes. En Plan Arquitecto podemos ayudarte en la toma correcta de decisiones.

¡Estimad@ lector! ¡Esperemos que te haya gustado! Si deseas conocer más sobre el mundo de la arquitectura y la construcción, te invitamos a suscribirte

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¡Gracias!

1 Comentario

  • Arturo Vanegas

    18/12/2018 13:21
    Responder

    Interesante y valiosa información.

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