CONTROL DE OBRA: PÉRDIDAS ECONÓMICAS

20/11/2018

Pese al mejor de nuestros esfuerzos, el mundo de la arquitectura y la construcción jamás fue una ciencia exacta. Sin embargo, ¿es ello justificativo para los enormes desvíos de obra con los que nos encontramos comúnmente?

¿Cuántas veces hemos escuchado de un proyecto que iba a costar un monto de referencia y finalmente acabó siendo otro bien dispar? Desafortunadamente y casi siempre, para peor.

¿Cuántas veces hemos leído noticias como estas?

«El Gobierno Regional de Arequipa (GRA) aprobó en mayo de 2015 el expediente técnico de la Variante de Uchumayo con un presupuesto de S/77.877.446. Sin embargo, dos meses después, el GRA modificó la cifra y aprobó el mismo expediente con un monto de S/88.373.934». EL COMERCIO PERÚ, 11.07.2018

«La mega obra de construcción del puente sobre el canal de Chacao enfrenta nuevas modificaciones que suponen un aumento de al menos US $200 millones del presupuesto con que se adjudicó el proyecto originalmente, llegando así a los US$900 millones». RADIOSAGO, 29.10.2018

«El Concello adjudicó la construcción del ágora en diciembre de 2008 por un importe de 8.282.400 â‚¬. En julio de 2009, el Ayuntamiento propone una primera modificación y el coste se incrementa casi 983.293,72‚¬. Menos de un año después, el 21 de mayo de 2010, la Junta de Gobierno local aprueba un segundo reformado, lo que supone que las cuentas iniciales crezcan 1.901.000‚¬ más». LA OPINIÓN – A CORUÑA, 22.11.2010

1. PRINCIPALES MOTIVOS DE PÉRDIDAS ECONÓMICAS EN LAS OBRAS

El control presupuestario de las obras está motivado por la necesidad de conocer, periódicamente, el progreso económico de la ejecución en relación al proyecto de diseño.

En Plan Arquitecto, sabemos que existen una gran serie de factores que intervienen en los diferentes procesos de edificación. Algunos son de carácter técnico y administrativo, otros de carácter técnico. Incluso es posible que intervengan también variables tales como la estabilidad política y la seguridad jurídica (pero esto ya es motivo de otro artículo). Afortunadamente, la gran mayoría de ellos se pueden controlar y planificar permitiendo anticiparse a futuros problemas en obra.

Pero…, ¿cuáles son esos problemas comúnmente conocidos?

PROYECTO EJECUTIVO DEFICIENTE

El coste previsto en la oferta presentada y aceptada por el cliente es inferior al coste real de la obra, debido principalmente a los siguientes motivos:

Déficit o errores de estudios previos adicionales.
Déficit de condicionamientos de obra, incluidos estudios medioambientales.
No conocer la normativa aplicable
Falta de definición y detalle arquitectónico y constructivo.
Errores de replanteo.
Errores de medición.
Falta de conocimientos técnicos.
Coste Objetivo de rubros inferior al precio real de mercado.
Materiales escasos.
Omisión de costes indirectos.

CONTRATACIÓN DE PROVEEDORES Y SUBCONTRATAS INADECUADA

La calidad de los proveedores es esencial para culminar una obra debidamente. Una vez asignada la obra, se debe realizar una planificación adecuada de los tiempos de ejecución de cada partida o rubro. Muchas empresas o constructoras no otorgan suficiente importancia a este proceso cuando les llega un nuevo proyecto. En este sentido, una previsión anticipada permitirá realizar un adecuado estudio comparativo de precios. La elección del proveedor o subcontratista se realizará teniendo en cuenta diversos factores como el Costo Objetivo, la capacidad operativa y financiera, las garantías y los medios puestos a disposición, la forma de pago, etc… Una vez seleccionado el subcontratista más adecuado, deberán incluirse todas aquellas cláusulas que garanticen la calidad del trabajo (obligaciones de las partes, retenciones, penalizaciones…).

PLAZO DE EJECUCIÃÓN DE OBRA SUPERIOR AL PREVISTO

Cuando una obra en ejecución supera el plazo estimado inicialmente en proyecto, se empieza a producir ipso facto un incremento en los costes indirectos. Es decir, mes a mes, los honorarios correspondientes al personal fijo de obra, el alquiler de herramientas y equipos, y el mantenimiento de las estructuras auxiliares, entre otros, siguen extendiéndose en el tiempo, por lo que, en consecuencia, se incrementa el costo de la obra de forma irremediable.

Existe también la terrible costumbre de ejecutar las obras a medida que el flujo de caja va ingresando. Es decir, por partes. Esto no solo incrementa el tiempo total de obra y el costo por metro cuadrado construido debido a las continuas irrupciones de la cadena productiva, sino que además pone en riesgo el trabajo ejecutado y la pérdida de calidad en los materiales con el paso del tiempo, sin ser debidamente protegidos y siendo expuestos a diferentes agentes patológicos. Con esto, hablamos de varillas corroídas, agrietamiento de estructuras, deslizamientos, obstrucciones, y un gran número de problemas que supondrán también un incremento de costo el solo hecho de solucionarlos.

DEFECTOS EN LA DEFINICIÓN DE LOS RUBROS

El nivel de detalle de los rubros también es muy importante para no encontrarnos con sorpresas fuera de contrato. El rubro no solo nos indica un precio de ejecución por una unidad de medida. Los Análisis de Precios Unitarios no son suficientes. La descripción del rubro debe ir más allá. Decirnos que elementos componen dicho rubro, cómo y quien lo ejecuta; cuál costos se encuentran incluidos, cuáles no. Incluso, como se va a proceder a dicha ejecución, hablando en términos de metodología y control de calidad (especificaciones técnicas).

En este apartado, cobra especial sentido la herramienta utilizada para el desarrollo y la elaboración de los rubros de obra. En Plan Arquitecto hemos sido testigos de numerosas e incontables líneas de excel que difícilmente pueden gestionarse y que, tarde o temprano, comportan problemas. Estos programas no son adecuados para el control de obra. Por ello, siempre recomendamos que los documentos de proyecto se realicen a través de herramientas creadas específicamente para el mundo de la arquitectura y la construcción. En el campo presupuestario, existen actualmente una gran variedad de aplicaciones y programas: desde los más específicos como PRESTO o ALLPLAN, a innovadores sistemas BIM como REVIT (Si quieres conocer más sobre la metodología BIM, ¡HAZ CLICK AQUÍ!)

En las siguientes figuras podremos observar esta diferencia y la importancia que tiene la definición correcta del rubro para conocer su verdadero alcance:

Primera figura: Rubros poco detallados y realizados en plataforma inadecuada

Segunda figura: Rubros detallados, elaborados en PRESTO 88

Tercera figura: Análisis de Precios Unitarios

MALA GESTIÓN SOBRE PRECIOS NUEVOS

Durante la ejecución de obras, bien por omisión, por ampliación de proyecto y por solicitud del Cliente, surge la necesidad de realizar nuevas órdenes de cambio o partidas de rubros nuevos que inicialmente no estaban previstas.

Como ya sabemos, las prisas son malas. Un proyecto que carezca de una adecuada definición previa implicará destinar una gran cantidad de recursos en este apartado. La falta de atención en la negociación, la estrecha franja de tiempo para la realización de comparativos óptimos y la carencia de una visión integral del proyecto podrá llevar a tomar malas decisiones que incrementen el costo de obra o que carezcan de sentido para el proyecto, situándonos además en una posición completamente desfavorable respecto a los subcontratistas.

HERRAMIENTAS DE TRABAJO INADECUADAS

Con este apartado, nos referimos principalmente a:

Baja calidad de las herramientas y equipos utilizados en obra. Implica disminuir los rendimientos y por tanto, la consecuente extensión de plazo. ¿Cuántas veces hemos visto realizar excavación de zanjas a mano durante varias semanas, cuando dicho trabajo podrá resolverse en apenas unos días con la máquina adecuada? Cabe mencionar que, pese a todo, aquí incide también la falta de mano de obra cualificada y los bajos salarios del sector.
Uso de herramientas inadecuadas para el desarrollo de los estudios previos. Como comentábamos anteriormente, es necesario profesionalizar el sector y hacer uso de programas específicos que nos ayuden a mejorar nuestra producción. Realizar los presupuestos y planes de obra con aplicaciones que no están destinadas a tal fin, comportarán a largo plazo a errores e inconsistencias difíciles de detectar.

Cuarta figura: Cronograma de Obra elaborado con Microsoft Project. Este programa permite relacionar y concatenar las actividades. Así como llevar un control de los avances, los recursos y la cadena productiva. El programa emite alertas con inconsistencias detectadas (equipo con trabajo sobreasignado, variaciones presupuestarias, etc…)

2. DESVÍO DE OBRA

Respecto a los porcentajes de desviación presupuestaria… Este nos indicará a final de proyecto cuanto ha incrementado la ejecución de obra respecto al presupuesto referencial. Sin tener en cuenta las ampliaciones de obra o los cambios realizados por los propios clientes, lo normal es situarse entre el 5-7% del presupuesto referencial. Un desvío de obra superior al 10% implica haber cometido errores en alguno de los apartados referidos anteriormente. Si ese porcentaje supera el 15-20% de la obra, debería preocuparte…, ¡yo empezaría a sospechar!

¡Estimad@ lector! ¡Esperemos que te haya gustado! ¿Que te ha parecido? ¿Con qué otros problemas te has encontrado? ¡Déjanos tu comentario!

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