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EN BUSCA DE UN NUEVO HOGAR

¿Estás pensando en comprar una vivienda próximamente? ¿Buscas piso o departamento para independizarte? ¿Un nuevo hogar? ¿Una segunda residencia?

Quizás ya hayas empezado la búsqueda y te encuentres ahora mismo algo perdid@ o desorientad@ entre tanta oferta. Quizás estés intentando cuadrar números o tengas multitud de pestañas abiertas intentando comprender el mercado…

Reconozcámoslo, encontrar una propiedad que se ajuste a tus necesidades es una tarea tan emocionante como agotadora.

Por ello, en Plan Arquitecto vamos a intentar ayudarte, guiándote en esta importante toma de decisiones y empezando, como siempre, desde el principio.

1. PRESUPUESTO DISPONIBLE


Cuestión tan delicada como pertinente. Por supuesto, variará para cada caso en particular, pero hay algunos gastos que es necesario mencionar.

A. Capacidad de endeudamiento:

Para poder adquirir una vivienda, la gran mayoría de los mortales debemos endeudarnos con alguna entidad bancaria. En este sentido, es importante calcular nuestra capacidad de endeudamiento, la cual no debería superar el 30-35% de nuestros ingresos.

Es decir, si la familia Gómez Ferreiro ingresa 2000€, su cuota hipotecaria no debería superar los 700€. Evidentemente, existen multitud de casos específicos limitados por ciertos parámetros o circunstancias.

B. Préstamo hipotecario:

Existen diferentes criterios que determinan la capacidad de financiamiento. Por ejemplo, si se trata de la adquisición de una primera o segunda residencia, o de si se trata de un departamento o de un terreno baldío.

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QUÉ TIENES QUE SABER ANTES DE COMPRAR UN TERRENO

En cualquier caso, casi todas las entidades bancarias suelen financiar hasta el 70-80% del valor de compra-venta siempre que se cumpla con ciertos requisitos específicos (presentación de nóminas, contratos de trabajo, avales…). Esto es un aspecto importante a tener en cuenta, puesto que, para adquirir una vivienda, se necesita cierta liquidez económica. Normalmente, el 20-30% del valor de compra-venta + los impuestos correspondientes).

De todos modos, existen bancos que permiten financiar hasta el 100% del valor de compra-venta. Otros, incluso, ofrecen hasta el 100% sobre el valor de tasación del inmueble (que algunas veces suele ser mayor que el valor de compra-venta).

Por lo expuesto, es importante que, antes de aventurarte a suscribir un contrato de arras o la reserva de un inmueble, se realicen las consultas pertinentes a diferentes entidades bancarias para cerciorarse de la capacidad de endeudamiento.

C. Intereses:

Otra cuestión importante será determinar si el préstamo se solicita a interés fijo, variable o mixto. Muchas entidades bancarias ofrecen multitud de productos y posibilidades al respecto. Sin embargo, el valor de estos intereses vendrá determinado, principalmente, por el plazo de extensión de la hipoteca y por las posibles variaciones sobre los mercados. Una cuestión de fe, podría decirse.

Si quieres conocer mejor como funcionan los intereses, os recomiendo el siguiente video de Mercedes Ravina:

El interés hipotecario es un valor que se comporta de manera exponencial, por lo que una pequeña variación en el mismo significará una importante diferencia en la cuota de pago y en el valor total a pagar.

Veamos el siguiente ejemplo en el que se solicita financiamiento para la compra de una vivienda de 150.000 €, con un ahorro aportado del 20%:

Ejercicio 1. Préstamo al 2,00%
Ejercicio 1. Interés al 4,00%

Como puede observarse, si el interés incrementa un 2,00%, la cuota a pagar cambiará sustancialmente y el valor final de la hipoteca será considerablemente mayor (al final, pagarás casi 43.000€ más. Casi nada).

D. Plazo del préstamo:

En este caso, observemos como se incrementa el costo de la hipoteca al variar la extensión del plazo.

Plazo a 20 años. Cuota 691€. Coste total: 195.906€
Plazo a 25 años. Cuota 591€. Coste total: 203.755€
Plazo a 35 años. Cuota 452€. Coste total: 220.117€

Como vemos, es importante reducir el plazo en la medida de lo posible. Tu casa te acabará costando menos y antes te liberarás de la deuda.

En cualquier caso, para poder comprar esta vivienda, valorada en 150.000 €, observamos que se requiere una liquidez mínima de 30.000 €, a los que se añaden 15.000 € de impuestos (el 10% del valor de compra-venta según la legislación española, en este caso) + aprox. unos 1.500€ adicionales por gastos de gestión (En España se determinó recientemente que estos gastos debía cubrirlos la entidad bancaria).

Por lo tanto, para comprar una vivienda de 150.000 €, y según la situación particular, podría requerirse hasta 46.500 € en liquidez (una locura, ciertamente).

Si quieres plantear otros escenarios, a continuación te dejo el simulador de hipoteca de Idealista, para que puedas analizar tu caso en particular.

SIMULADOR DE HIPOTECA

E. Tabla de amortización:

A la hora de conversar con un banco, es importante examinar la famosa tabla de amortización. En esta tabla podréis observar, a lo largo del tiempo, que cantidad de vuestra cuota se dedica a amortizar directamente el valor de vuestro inmueble, y que parte corresponde a intereses.

Al inicio de la hipoteca se cubren principalmente los intereses. Luego estos papeles van intercambiándose a medida que avanzan los años. Esto es importante, sobre todo si se prevé cierto margen de ahorro, para poder cancelar parcialmente el préstamo durante su vida útil. Cosa que se recomienda negociar previamente con la entidad bancaria para que, en caso de que surja la oportunidad, esta amortización anticipada no suponga costes añadidos.

F. Posible margen para reformas:

En muchas ocasiones, adquirir una vivienda supone realizar pequeñas adecuaciones que permitan dejarla a nuestro gusto. A veces es cambiar la cocina o los baños, otras cambiar los suelos, las puertas o pintar paredes y techos. También arreglar un enchufe, cambiar la caldera o solucionar una dichosa humedad.

A menos que sea de obra nueva, difícilmente encontramos inmuebles “listos para entrar a vivir”. Normalmente, la gran mayoría requieren algún tipo de actuación y, al fin y al cabo, es nuestro hogar, ¿no? ¡Le falta nuestro toque personal!

Por ello, es conveniente que, aunque hayas salido entusiasmado/a de la visita y te imagines viviendo en ese departamento espectacular pasado mañana, antes de proceder formalmente con un préstamo e ir más allá, se contrate la visita de un profesional para que realice las comprobaciones oportunas y evalúe el estado de la vivienda o el edificio. Esto evitará sorpresas y tendrás un respaldo técnico para tomar la decisión más acertada.

2. PRIORIDADES DE SELECCIÓN


¿Qué aspectos debe tenerse en cuenta a la hora de seleccionar una vivienda?

En este sentido, conviene diferenciar entre:

  1. Características implícitas del inmueble
  2. Características modificables tras la compra

A. Características implícitas:

Ubicación: Define el lugar donde quieres iniciar tu búsqueda. Intenta concretar.

Tipo de vivienda: ¿Buscas un departamento? ¿Una casa con jardín? ¿Cuáles son tus requerimientos respecto al espacio?

  • Nota: Cuando visites los inmuebles, intenta analizar la distribución e imagínate recorriendo sus estancias en tu vida cotidiana. Previsualiza tus rutinas y los recorridos. ¿Está bien distribuido y aprovechado el espacio? ¿Quizás algun cambio que pueda mejorarlo? ¿Qué harías? Guárdate esos pensamientos para la inspección del profesional. Es importante saber cuánto cuesta todo eso antes de tomar una decisión.

Orientación, iluminación y vistas: Este factor dependerá de la localización y el posicionamiento del inmueble.

  • Nota: Haz una verificación. ¿Por donde entra la luz? ¿Son todas las estancias exteriores? ¿Existe ventilación cruzada? ¿Se encuentran los espacios suficientemente iluminados? Intenta visitar el inmueble a diferentes horas del día. Conoce el entorno.

Sistema constructivo, edad del edificio y redes principales de instalación: En este sentido, será importante conocer el año de construcción del edificio y su estado de conservación, así como las características generales de las instalaciones y los diferentes servicios que ofrece el inmueble. Asegúrate también de que no tenga cargas. Si la cosa va en serio, solicita el certificado de gravamen y el registro de la propiedad.

  • Nota: Aquí entra de lleno el papel de un profesional, quien, a través de una inspección, nos ayudará a identificar si la vivienda ha sufrido algún tipo de deterioro o si deben tomarse medidas correctoras que puedan obligarte a descartar la compra debido a su alto costo.

B. Características modificables:

Reformas requeridas o programadas: Como comentamos anteriormente, en muchas ocasiones debemos adecuar la vivienda para ponerla a nuestro gusto.

“Quiero expandir la cocina. Poner una bomba de frío/calor. Mejorar el aislamiento de las ventanas, unir estas dos habitaciones…

  • Nota: Para esto, se recomienda la visita de un profesional que pueda evaluar lo cambios propuestos. Muchas veces, se desconoce el costo real de las actuaciones, y aquella imagen de Pinterest que teníamos en mente, acaba convirtiéndose en una verdadera chapuza por poseer expectativas equívocas o por convencerse de que uno mismo es capaz de todo. Buscad el consejo de un profesional que os permita medir correctamente el alcance de dichas actuaciones. Así, podrás evaluar mejor el valor final de la adquisición.

Interiorismo y decoración: Esta es una partida que sugiero no desmerecer. Normalmente se menosprecia y todo suma.  

  • Nota: Evidentemente, la vivienda puede ir vistiéndose poco a poco, pero, para no andar sufriendo, siempre conviene considerar un pequeño monto para la adecuación mínima de mobiliario, línea blanca y enseres básicos.

3. PRECIO JUSTO:


Una vez definidas las prioridades, existen multitud de plataformas digitales y agencias inmobiliarias que nos permitirán realizar un pequeño estudio de mercado para conocer el precio justo de las propiedades.

Algunas de ellas indican directamente su valor de venta por m2. En otras, habrá que calcularlo diviendo el precio total por la superfície construida o edificada.

En cualquier caso, este valor/m2 vendrá determinado principalmente por la selección de búsqueda. Es decir, debemos comparar peras con peras, y manzanas con manzanas. Obviamente, el valor/m2 podrá variar por distintas razones, pero debemos evitar contrastar diferentes tipos de viviendas.

Esto es un error tan común como tentador.

Por ejemplo, si estamos buscando un departamento en el barrio Federico de Nueva Alberca, de entre 60-80 m2, de dos a tres habitaciones, deberemos compararlo con viviendas similares en el mismo sector para evitar cualquier otra comparación que pueda confundirnos. Si decidimos cambiar de ubicación o buscar una casa unifamiliar de misma superficie y capacidad, el valor/m2 no será comparable.

Por ello, es importante definir los criterios de búsqueda con anticipación y acogerse a la oportunidad con paciencia.

4. PROCESO DE NEGOCIACIÓN:


De acuerdo con los antecedentes expuestos, es hora de estudiar los diferentes escenarios y posibilidades que plantea el mercado.

Supongamos que has calculado tus ahorros y tu capacidad de endeudamiento. En este caso, tienes certeza sobre el techo máximo de financiamiento al que puedes optar sin poner en riesgo tu sostenibilidad económica.

Luego decidiste tus prioridades e iniciaste la búsqueda de acuerdo a tus criterios de selección. Ahora toca evaluar y comparar. Contactar y visitar. Seleccionar e inspeccionar. Hay que moverse.

Ya sabes como identificar el valor/m2 de los inmuebles, y que existen diferentes parámetros que pueden incrementar la inversión como pueden ser los impuestos, las reformas o las adecuaciones requeridas.

Sin embargo, adicionalmente, existe un último punto que considerar: el precio ofertado en la web o en la agencia raramente es el precio final de adquisición. Normalmente, existe un proceso de negociación en el que esa cantidad se ve disminuida. Este porcentaje de descuento dependerá de la ubicación del inmueble, del estado de conversación de la misma, o incluso de temas culturales, pero es algo que deberá ajustarse al valor/m2 para obtener un costo real de acuerdo a la tipología del inmueble.

Diagnosticar correctamente el inmueble siguiendo estos pasos, te asegurará mayores posibilidades de éxito a la hora de la realizar una contraoferta interesante para ambas partes.

En cualquier caso, si tienes dudas, recomendamos dejarse guiar por un profesional.

Si, por el contrario, estás pensando en vender tu departamento, te recomendamos investigar sobre Home Staging para sacarle el mejor rendimiento a tu futura venta. Te dejamos un breve enlace donde podrás saber algo más sobre esta innovadora técnica.

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1 Comment

  • Luis

    05/04/2022 10:44
    Responder

    No sabía lo de los intereses! Buen punto!

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