PREPARATIVOS DE OBRA: METODOLOGÍA

26/11/2019

Aprobado el Proyecto Ejecutivo, llega el momento de iniciar los preparativos de obra. A estas alturas, es muy posible que los Promotores ya tengan sobre la mesa una o dos ofertas para construir ese nuevo proyecto que tanto tiempo llevan esperando. Seguramente, deseen iniciar cuanto antes. Sin embargo, tengan paciencia.

Dedicar un plazo a preparar esta etapa previa les ayudará a mejorar las condiciones de la obra, tanto en su ámbito productivo como económico. Obtendrán un mejor flujo durante el desarrollo de la obra y les permitirá anteponerse a posibles obstáculos o imprevistos en el futuro. Además, muy posiblemente, consigan mejorar las ofertas, siendo estas de mayor calidad y más competitivas.

Si un proyecto sigue estando en su cabeza, es que aún le quedan cosas por planificar. «Organízate con eficacia» (2001), David Allen

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LA IMPORTANCIA DE PLANIFICAR

El inicio de los trabajos de obra con el Acta de Replanteo no solo supone dar pistoletazo de salida. También representa un gasto continuo de recursos, afectando directamente al flujo económico de la obra y a la inversión de los Promotores. Iniciar una obra significa realizar un despliegue importante de medios y recursos.

Si llegado este momento, no se han planificado debidamente los trabajos, es muy probable que el cronograma previsto inicialmente se vea afectado tarde o temprano por algún tipo de imprevisto, de mayor o menor consideración. Algunos pueden resultar del todo inesperados, y en las obras, esto suele suceder a menudo. Pero existen otros aspectos que sí pueden preverse y que, sin embargo, también comúnmente nos los encontramos. Entre ellos, principalmente, la falta o ausencia de:

- Diseños arquitectónicos y detalles constructivos.
- Acuerdos y contratos consolidados, lo que puede provocar conflictos sobre los mismos.
- Flujo económico constante, lo que obliga a detener la producción, no la obra.
- Previsión en la fabricación y el transporte de materiales y equipos (principalmente, aquellos de importación)
- Seguimiento a los documentos habilitantes de obra, como el Libro de Obra.
- Dirección Facultativa para el seguimiento y la supervisión de la obra.

METODOLOGÍAS DE TRABAJO

Durante la fase de planificación, deberán escoger la metodología de trabajo aplicada. Esta metodología dependerá de la magnitud y las características del proyecto.

Para las obras de edificación, existirán principalmente dos formas de plantear la gestión material de una obra. Si bien es posible coordinar ambas metodologías categorizándolas por fase de ejecución, en la gran mayoría de proyectos se considerarán estos términos. En proyectos de gran magnitud, se deberían considerar otros aspectos según condicionantes, y probablemente, se requiera de un equipo multidisciplinar de trabajo.

De este modo, habiendo seleccionado los miembros de la Dirección Facultativa, quedará decidir el tipo de contratista escogido para la ejecución de obras:

- Constructora Principal + Residente de Obras: Esta metodología consiste en la contratación de una única empresa constructora que se encarga de ejecutar toda la construcción, desde el Acta de Replanteo hasta el Acta de Entrega Definitiva. Para tal fin, asignará a su vez un Residente de Obras competente para la coordinación y gestión de los equipos de trabajo, recursos y equipos.

Dependiendo de las características del proyecto y la magnitud de esta empresa, la constructora se verá obligada a subcontratar trabajos especializados para entregar el producto final.

Esta metodología de trabajo se aplica normalmente con obras de edificación de mediana-pequeña escala.

- Residente de Obras + Subcontratas: Esta metodología de trabajo consiste en la contratación de un Residente de Obras que ejerce funciones de Project Manager durante la ejecución material. De este modo, se sustituye la gestión de la constructora principal, y el Residente de Obras, en representación del Promotor, asume las tareas de coordinación y gestión de equipos, materiales y recursos, categorizando las labores por especialización y fases de ejecución.

En esta metodología el Residente de Obra gestiona la contratación de las empresas participantes en el proceso de construcción, subcontratando gran parte de los trabajos.

Esta metodología de trabajo se aplica normalmente con obras de edificación de mediana-gran escala.

VENTAJAS E INCONVENIENTES

Para la gran mayoría de casos, escoger una u otra metodología dependerá no solo de la magnitud del proyecto, sino también de otros aspectos como:

- La disponibilidad financiera
- Las posibilidades de mercado
- La localización de la obra
- La disponibilidad de materiales, equipos y personal puestos a disposición
- Los aspectos socio-culturales de la región.

Si la decisión pasa por contratar una única empresa constructora, esto facilitará la gestión administrativa y técnica, debiendo realizar las tareas de planificación una sola vez, con pequeños cambios que puedan ir originándose durante el desarrollo normal de la obra. Los Promotores de proyecto suscribirán un único contrato por toda la obra, siendo esta práctica lo que comúnmente se denomina una entrega de Llaves en Mano.

En este sentido, la constructora principal se encargará a través de su propio Residente de Obras de subcontratar y dirigir los trabajos que se requieran y será esta empresa la que responda por los resultados del proyecto ejecutado.

En detrimento, es muy posible que la oferta económica de una única constructora sea mayor a los resultados que posiblemente se obtengan con la contratación de un Residente de Obras que gestione cada uno de los trabajos contemplados en proyecto, en representación del Promotor. Este Project Manager asumirá la gestión y la planificación de todas las contrataciones. En este sentido, la carga administrativa y técnica será mucho mayor puesto que deberán trabajar los acuerdos paralelamente durante el desarrollo de la obra. Si bien este método puede suponer obtener precios más competitivos y trabajos de mayor calidad, los resultados de estos trabajos dependerán directamente de la calidad del Residente de Obras o el Project Manager del Proyecto.

ETAPAS DE PLANIFICACIÓN

Una vez escogida la metodología de trabajo, llevaremos a cabo un estudio previo de todos los condicionantes del proyecto. El plazo otorgado a estas labores dependerá principalmente de la magnitud del proyecto. Sin embargo, independientemente de su alcance, será conveniente cumplir siempre con las siguientes etapas de análisis, diagnóstico y evaluación:

1. Revisión Técnica del Proyecto Ejecutivo
2. Gestión de Ofertas
3. Análisis comparativo: aspectos cualitativos/cuantitativos
4. Revisión de contratos y garantías

Próximamente ampliaremos esta información y analizaremos cuáles son los factores que debemos tener en cuenta a la hora de cumplir con cada una de estas etapas tan determinantes. ¡Síguenos!

¡Estimad@ lector! ¡Hasta aquí nuestras recomendaciones! ¡Próximamente analizaremos las etapas de planificación!

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